Проекты элитного ЖК и апарт-отеля отправили на доработку

3 июня на заседании градостроительного совета в администрации Южно-Сахалинска рассмотрели три проекта застройки: апарт-отель в районе городского парка, жилой комплекс на месте пустыря в районе улиц Карла Маркса, Буюклы и Ленина, а также элитную застройку у подножья горы Московской. Замруководителя департамента архитектуры и градостроительства Максим Ефанов рассказал об итогах заседания и ответил на вопросы в беседе с корреспондентом YS.News.

— Максим Сергеевич, на градостроительном совете состоялось обсуждение нескольких объектов. Что совет принял, что отклонил и по каким причинам? 

— Все три проекта направлены на доработку.

— Насколько целесообразно возведения в этом месте ЖК? Мест для парковок не хватает катастрофически, дополнительная нагрузка ложится на инженерные сети и дороги. Эти моменты учитываются при согласовании очередного проекта строительства в городе?

— Начнем с проекта застройки жилого комплекса бизнес-класса на Карла Маркса, по соседству со зданием городской администрации. Если помните, на этом месте долгое время был пустырь, он стал необустроенной парковкой. Так вот, эта часть городской территории в начале нулевых перешла в частные руки, когда волна приватизации проходила по всей стране. Переходил этот участок земли от одного собственника к другому, и планы у каждого были разными: или никаких, или построить офисное здание либо торговое — к этому, кстати, мы относились скептически.

Основная задача департамента архитектуры — самим формировать предложение по территориям и выходить с ним на обсуждение к владельцу земельного участка. Про нагрузку на инженерные сети, возможный энергодефицит в новых МКД скажу следующее — вопрос  потребления энергоресурсов предварительно прорабатывается на этапе проектировки. Ресурсоснабжающие организации себе не враги, сообщат, если по проекту ресурсов потребителям не будет хватать. Начинается анализ, расчет того, что потребуется, — будь то дополнительный коллектор или замена сетей либо строительство котельных и так далее. По действующим на территории Южно-Сахалинска правилам землепользования и застройки города, должен быть разработан проект планировки и получены технические условия от ресурсоснабжающих организаций.с утвержденными техническими условиями и согласованный по всем пунктам присоединения к общей системе с ресурсоснабжающей организацией. Определение количества дополнительной требуемой энергомощности, финансовые затраты, согласие ресурсников — все это ложится в основу разрешения на строительство. Обмануть систему невозможно. После получения всех согласований начинается строительство любого объекта градостроительства. Это требование обязательно к исполнению.

Что касается числа квартир и нехватку парковочных мест, Максим Ефанов ответил, что в предложенном проекте ЖК по парковкам, например, расчет следующий — одно парковочное место на 80 квадратных метров жилой площади. Также предположили, что квартиры будут просторными, размером более 80 квадратных метров, бизнес-класс. В архитектурной общественности по всей стране и не только сложилось мнение, что необходимо отходить от размещения так называемых спальных районов и формирования центральной части города как исключительно деловой. Все-таки это административный центр со своим ритмом и расписанием. В выходные дни, например, движение останавливается.

— Смешанные, но четко разделенные  функции территорий дадут возможность для дополнительного развития.  

— В презентациях проектов не обозначены сроки их возведения, названия компаний-застройщиков, потенциальные затраты. Эта информация появится в открытом доступе? 

— Мы не говорим, что на градостроительном совете утвердили готовые проекты, мы обсудили идеи, функции, приняли мнения и решаем, возможно такое или невозможно, будет ли востребован объект и положительно ли скажется на общем развитии городской среды, подтвердить его функционал. Вопросы возникли, с профессиональной точки зрения, к планировочным решениям, к архитектуре, и поэтому все поступившие на рассмотрение градсовета идеи мы отправили на доработку. Рано еще говорить о сроках и о стоимости. Мы общаемся с инвестором, объясняем, как построить что-то интересное, качественное, с минимальной этажностью (возражая желанию построить многоэтажный жилой дом), стараемся инвестора-застройщика направлять. Инвесторы приходят в администрацию консультироваться до того, как они потратят деньги на концепцию. Сначала согласовывают у нас. 

— В концепции проекта гостиницы на Садовой, например, не учтена потребность в местах размещения педагогов, гостей и студентов при открытии научного центра СахГУ. Мы уточнили этот момент и попросили изменить условия застройщика. Городу не нужен апарт-отель, мы хотим там видеть хорошую, доступную гостиницу.  Желательно с нежилыми первыми этажами, выполняющими функцию мест общественного питания, для встреч и ухода. Напомню, имеются в виду не «люксы», а доступные для проживания номера. Этот проект отклонили по вышеуказанной причине. Также у разработчиков были завышены параметры плотности объекта, были серьезные к этому замечания. Лес на данной территории не пострадает, его там нет, планируют возвести гостиницу на месте действующего автосервиса.

— К слову говоря, в Южно-Сахалинске масса объектов для размещения приезжих гостей разного сегмента: от хостела до гостиниц бизнес-класса. Неужели в городе наблюдается дефицит отелей?

— Есть потребность в них. На сегодняшний день, когда даже не сезон лыж и крупных спортивных, деловых мероприятий, загруженность гостиниц превышает 60%. Есть острый дефицит мест размещения в сезон крупных традиционных событий для приглашенных гостей и прибывающих к нам туристов. 

— Элитный жилой комплекс у подножия горы Московской — какие к нему претензии у градостроительного совета? 

— Сырой проект, без понимания и учета многих тонкостей и территориальных особенностей. Ключевые вопросы — инфраструктура, вопрос водоотведения, в том числе ливневого, водоснабжения.  Мы рекомендовали коллегам строго проработать вопрос инженерной защиты, водоотведение. Они не успели внести эти данные в проект. Замечание и по месту размещения. Рельеф сложный у территории, порекомендовали выполнить террасирование и максимально использовать рельеф, уйдя от варианта инфраструктуры замкнутого круга. 

— Пользуясь возможностью, хочу поинтересоваться дальнейшей судьбой строительства «Долины айна». Например, дорога к объекту строительства требует надежной инженерной защиты. Лавиноопасное место. Каким образом будут проложены коммуникации (вода, газ, канализация). И за чей счет?

— Предусматриваем инженерные сооружения для данного участка в первую очередь. Мы разработали проект зон затоплений и подтоплений, определили план мероприятий по водоотведению, дноуглублению и берегоукреплению. Вместе с учеными изучили склон, прошли от горы Острой в сторону пика Чехова. Все ручьи исследовали, проанализировали, использовали осадкомер, проверили все и вместе с учеными разработали перечень обязательных рекомендаций. Что такое сель? Идет вода — ливни, дожди — на грунт незакрепленный на холме, он обводняется. Грунт под воздействием осадков увеличивается в объеме и сползает вниз. Если убрать возможность для движения селя и предварительно создать условия его задержки, очистки этой фракции прежде, чем она подойдет к городу... Дорогостоящие мероприятия. Мы же с вами в Сусунайской долине находимся. Выполнить важно дноукрепление реки Сусуи, проработать связанные с ней ручьи и реки, определив их возможную пропускную способность. Если проект «Долины айна» будет иметь все технические решения присоединения и водоотведения, ливневки, пройдет государственную экспертизу, его можно будет утверждать к эксплуатации. Есть проект, оцениваются все риски и в полном объеме.   

— Максим Сергеевич, но стройка «Долины айна» продолжается, а проект инженерной защиты еще не реализован. Не случится ли так, что сети не готовы, а объект начнет свою работу?

— Жизнь остановить, как и стройку, невозможно. Это инвестиционная деятельность. Застройщики выполняют государственную экспертизу — выполняют наше требование безопасности дальнейшего использования. И получают разрешение на строительство.

— Не указано в эскизах рассмотренных проектов количество деревьев, подлежащих вырубке у горы Московской. Сколько всего зеленых насаждений, удерживающих влагу и грунт, принесут в жертву очередной красивой картинке? Также общественность беспокоит вопрос нагрузки на городские ливневые канализации. Есть у вас такая информация?

— Пока непонятно, такая оценка, как подеревная съемка, не выполнялась. Напомню, мы рассматривали идеи и картинки. Напомню, что за каждое вырубленное дерево выплачивается застройщиком компенсация в фонд благоустройства, эти средства расходуются в дальнейшем на лесовосстановление, рекультивацию и так далее. В 2020-м горожане и депутаты высказались против строительства «Сахалинской Ривьеры», мы провели общественный совет и отказали инвестору в строительстве. Мы тогда говорили о склоне горы, проект у района «Зима» немного в другой плоскости находится. Более рельефная городская территория. Она не принимает ничего с верху — поверхностные воды — и не отдает, как гора Большевик. Защищена от этого.

— Какая выгода непосредственно для городского бюджета от реализации рассмотренных на градостроительном совете инвестиционных проектов? 

— У гостиницы на Садовой, например, выгода в том, что мы удовлетворим потребность в размещении и будем готовы к открытию и приему гостей, сотрудников научного центра «СахалинТех». ЖК у горы Московской — разнообразие жилищного фонда, дома низкой этажности и с максимальным комфортом, выше эконом-класса и в привлекательной местности. Таких предложений поступает от застройщиков, к сожалению, мало. А что касается строительства в центре (Маркса, Буюклы, Ленина), то там на пустыре возникнет жилой городской презентабельный квартал с кафе, магазинами и будет хорошо смотреться со стороны железнодорожного вокзала для гостей города, дизайн подходит под общий исторический стиль центральной улицы Южно-Сахалинска. Улучшит инфраструктуру. Наш департамент выступает за формирование облика современного города, плюсы нематериальные. Подчеркнет строгой и хорошей архитектурой данный ЖК. Будет ли прибыль? Экономическая эффективность в том, что появляется запрос на услуги уютных кафе, восстребованных магазинов, место для развлечений на первых этажах зданий. Нам не хватает объектов притяжения. А развитие бизнеса — выгода для всех.

— На улице Горького компания «Газпром» остановила строительство делового центра в связи с тяжелой экономической ситуацией, и грязь со стройки заливает весь район в дожди. В нынешнее экономически нестабильное время, быть может, разумнее закончить то, что начато, и новыми стройками пока не заниматься? Или у города нет другого выхода, кроме как раздавать свои территории, рискуя собственным благополучием? Будут ли у вас гарантии, что и этот застройщик закончит проект и город не останется с долгостроем, недостроем и грязью. 

— Если объект не построен, а у договора аренды закончились сроки, выставляем объект на торги, продаем недострой с аукциона и даем время на исправление ситуации. Если участок в собственности, мы можем только контролировать уход за объектом строительства, чтобы не вывозили грязь с площадок, например, и неважно, какой это проект, — крупный инвестиционный или небольшой. Надежность застройщиков, инвесторов проходит проверки на платежеспособность, и мы стараемся, чтобы все наши инвесторы были благонадежными. Но в это непростое время возможно все, вы понимаете. Нередко вопросы решаются только в судебном порядке. Мы категорически против долгостроев, это не выгодно никому. Контролируем реализацию градостроительных проектов, обеспечиваем соответствие нормативным требованиям, требуем  соблюдения архитектурного стиля Южно-Сахалинска, важно это понимать. 

Вопрос о том, какой процент от общей площади Южно-Сахалинска на текущий момент находится в частной собственности, оказался сложным, но Максим Ефанов сообщил, что администрация города, в частности департамент архитектуры, устанавливает для всех инвесторов и застройщиков свои правила игры и настаивает на их исполнении. Областной центр при участии инвесторов получает возможности для развития своих территорий, контролируя их гармоничное вливание в преображающийся архитектурный стиль. 

— У нас утвержден мастер-план развития города с его главным центром, жилыми зонами, и мы сами устанавливаем правила игры, по которым собственник земли не в праве заявить: «а почему я не могу построить то, что мне хочется». Действуют четкие параметры, требования к застройщикам быть полезными развитию Южно-Сахалинска соответствовать задачам и планам развития. 

На вывоз грязи со строек собственников или арендаторов городских земель, на нескошенную траву, тот же борщевик и скопление мусора сотрудники городской администрации реагируют штрафами. Систематические нарушения переходят в судебные иски, если предупреждения не воздействуют на владельцев территорий. Категорически отказывают в нагромождениях шин, стройматериалов, складов и тому подобному. У города есть своя программа развития, стиль и архитектура, которые нарушать нельзя.

— Мы за красивые и полезные объекты для южносахалинцев и гостей. Это наши правила игры.